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Un gravamen de construcción (también llamado gravamen de constructor) es un reclamo legal que se coloca contra un inmueble por parte de un contratista, subcontratista, trabajador, proveedor de materiales o profesional del diseño al que no le pagaron el trabajo o los materiales que aportó para mejorar esa propiedad. En Florida, los gravámenes de construcción se rigen por el Capítulo 713 de los Estatutos de Florida. Un gravamen bien presentado grava el título de la propiedad y al final se puede hacer valer por ejecución si no le pagan.

Un Aviso al Dueño (NTO) es el aviso previo de Florida. Es un documento escrito que los subcontratistas, los subcontratistas de segundo nivel y los proveedores de materiales deben mandar al dueño de la propiedad para conservar su derecho a presentar un gravamen de construcción. El NTO le informa al dueño que una parte que no tiene contrato directo con él está aportando mano de obra o materiales a la obra. Eso le da al dueño la oportunidad de verificar que se le esté pagando a todas las partes de la cadena de pago antes de soltar los fondos.

Un Reclamo de Gravamen es el documento legal formal que se registra en los registros públicos del condado donde está la propiedad para establecer sus derechos de gravamen. Una vez registrado, crea una nube sobre el título de la propiedad que impide venderla o refinanciarla sin atender su gravamen. El Reclamo de Gravamen de Florida se rige por la Sección 713.08 de los Estatutos de Florida.

Una vez que un gravamen de construcción de Florida quedó pagado por completo o resuelto, el gravamen debe cancelarse pronto en el registro. Conforme al § 713.21, un gravamen de construcción se puede cancelar con una satisfacción o liberación bien firmada y registrada, entre otros métodos. La liberación registrada debe incluir la referencia de registros oficiales del gravamen y la firma notarizada del titular del gravamen. Por servicio al cliente y por manejo de riesgo, la mejor práctica es registrar la liberación en cuanto se acredite el pago, sin esperar.

Presentar un gravamen de construcción en Florida con SimpleLiens.com es completamente en línea. Usted responde una serie de preguntas guiadas sobre su obra, su papel, la propiedad y el monto que le deben. Nuestro sistema genera de forma automática su Aviso al Dueño o su Reclamo de Gravamen, se encarga del registro electrónico con el secretario del condado de Florida que corresponde y le da la confirmación de la presentación. Todo el proceso toma unos 15 minutos.

En Florida, los posibles titulares de gravamen incluyen contratistas, subcontratistas, subcontratistas de segundo nivel, trabajadores, proveedores de materiales, ciertos arrendadores de equipo y los titulares profesionales, según su papel y su cumplimiento del Capítulo 713. Las partes con contrato directo con el dueño por lo general se rigen por el § 713.05; los reclamantes sin contrato directo por lo general se rigen por el § 713.06; y los titulares profesionales se rigen por el § 713.03. Una limitación importante: un contratista, subcontratista o subcontratista de segundo nivel sin licencia no tiene derechos de gravamen bajo la ley de Florida.

En Florida, la mayoría de los titulares de gravamen que no tienen contrato directo con el dueño deben entregar un Aviso al Dueño para conservar sus derechos de gravamen en obra privada. Eso por lo general incluye a subcontratistas, subcontratistas de segundo nivel y muchos proveedores de materiales. Sin embargo, los trabajadores están exceptuados del requisito del NTO conforme al § 713.06, y los titulares profesionales del § 713.03 no tienen que entregar un NTO. Algunos reclamantes de niveles más bajos también deben entregar copia al contratista, y un proveedor de materiales de un subcontratista de segundo nivel puede además tener que entregarle al subcontratista si conoce su nombre y su dirección.

En Florida debe registrar su Reclamo de Gravamen dentro de los 90 días de la última fecha en que suministró mano de obra, materiales o servicios a la obra. Este reloj de 90 días arranca en su último día de suministro y se aplica de forma estricta: dejar pasar este plazo extingue de forma permanente sus derechos de gravamen. El trabajo de garantía y las llamadas de regreso por lo general no extienden el reloj de 90 días. También debe entregar copia del gravamen al dueño de la propiedad dentro de los 15 días de haberlo registrado.

Debe presentar la liberación de gravamen en cuanto reciba el pago completo de su trabajo. Conforme a la Sección 713.21 de los Estatutos de Florida, si no registra una satisfacción de gravamen dentro de los 60 días siguientes a recibir un requerimiento escrito del dueño después del pago, puede quedar obligado a responder por daños y honorarios de abogado. Mejor práctica: registre la liberación de inmediato al recibir el pago y entregue copia al dueño de la propiedad.

El Reclamo de Gravamen sí necesita notarizarse: es un documento bajo juramento. El Aviso al Dueño no. SimpleLiens incluye notarización en línea (un cargo adicional de $36) con cada presentación de Reclamo de Gravamen de Florida, así que no hay una visita aparte al notario; todo pasa en la misma orden en línea.

La ley de gravámenes de Florida no usa una sola definición de "obra residencial" para todas las reglas. Para la advertencia obligatoria en contratos directos del § 713.015, la regla por lo general aplica a contratos directos de más de $2,500 que involucran mejoras a viviendas unifamiliares o multifamiliares de hasta cuatro unidades inclusive. El Aviso de Inicio de Obra no es exclusivo de los trabajos residenciales. En la mayoría de las obras privadas no exentas, el dueño o su agente autorizado debe registrar el Aviso de Inicio de Obra antes de que empiece el trabajo y colocarlo en el sitio antes de la primera inspección.

Un Aviso al Dueño de Florida debe entregarse lo antes posible, idealmente antes o al momento de empezar el trabajo o las entregas. Conforme al § 713.06, debe entregarse antes del primer suministro o a más tardar 45 días después del primer suministro, y además debe entregarse antes de que el dueño haga el pago final tras recibir la declaración jurada de pago final del contratista. Si usa el puerto seguro del correo certificado, mándelo dentro de los 40 días posteriores al primer suministro y guarde los registros de envío de USPS que se exigen, para que la entrega surta efecto desde la fecha del envío.

Un Reclamo de Gravamen de Florida debe incluir: (1) su nombre y dirección, coincidiendo con su Aviso al Dueño; (2) el nombre de quien lo contrató; (3) una descripción de la mano de obra, los servicios o los materiales suministrados; (4) el valor total del contrato y el monto que sigue sin pagarse; (5) la descripción legal de la propiedad; (6) el nombre del dueño de la propiedad; (7) la primera y la última fecha en que suministró mano de obra o materiales; (8) la fecha y el método de entrega del NTO (si se requería); (9) el texto de advertencia legal.

No. Una liberación de gravamen es un documento que se registra en los registros públicos para quitar un Reclamo de Gravamen ya presentado. Una renuncia de gravamen es un documento contractual que renuncia o libera derechos de gravamen hacia adelante, antes o durante una obra, muchas veces intercambiado como condición para recibir el pago. La ley de Florida (Sección 713.20) regula las renuncias de gravamen y da formatos legales de renuncia condicional e incondicional.

La mayoría de los 67 condados de Florida aceptan el registro electrónico de gravámenes de construcción y documentos relacionados. SimpleLiens.com entrega de forma electrónica en todos los condados de Florida que aceptan registro electrónico. En los condados que todavía no lo aceptan, SimpleLiens.com envía sus documentos por correo para su presentación y confirma la recepción.

Una obra comercial es cualquier mejora a un inmueble que no califica como obra residencial, es decir, que no es una casa unifamiliar o un dúplex que una persona física sea dueña y ocupe personalmente. Las obras comerciales incluyen edificios de oficinas, locales comerciales, desarrollos multifamiliares, complejos de departamentos, bodegas y cualquier propiedad de una corporación o LLC. En las obras comerciales aplican los procedimientos estándar de gravamen del Capítulo 713.

Un Aviso al Dueño de Florida debe seguir en lo sustancial el formato legal del § 713.06. Debe identificar al dueño, la propiedad, la naturaleza general de la mano de obra, los servicios o los materiales que se están aportando y la parte por cuya orden se está haciendo el trabajo, y debe incluir el texto de advertencia legal. La entrega se rige por el § 713.18 y se puede hacer en mano, por métodos calificados de correo o mensajería, y en circunstancias limitadas colocándolo en el sitio si no se pueden usar los métodos ordinarios.

Su Reclamo de Gravamen se registra con el Secretario del Tribunal de Circuito del condado donde está la propiedad. Florida tiene 67 condados, cada uno con su propia oficina de la Secretaría. La mayoría de los condados de Florida aceptan registro electrónico. SimpleLiens.com se encarga del proceso de registro: entregamos su gravamen de forma electrónica al secretario del condado correcto, obtenemos los datos de registro y le damos la confirmación.

El titular del gravamen (la parte que lo presentó) es responsable de preparar y registrar la liberación. Una vez que le pagan, usted firma la liberación y la registra en la Secretaría del Tribunal de Circuito del mismo condado donde se registró el gravamen. SimpleLiens.com se encarga por usted de preparar y registrar la liberación de gravamen.

Sí. Puede registrar su Reclamo de Gravamen en persona o por correo en la Secretaría del Tribunal de Circuito del condado donde está la propiedad. Sin embargo, usar el servicio de registro electrónico de SimpleLiens.com es más rápido, da confirmación inmediata y elimina el riesgo de retrasos postales que podrían hacerle perder su plazo de 90 días. Recomendamos con insistencia la presentación electrónica para todos los documentos con plazo.

Una obra pública es trabajo hecho para un dueño de gobierno. Como la propiedad pública no se trata como propiedad gravable privada conforme al Capítulo 713, la protección de pago por lo general viene de un reclamo contra la fianza de construcción pública del § 255.05 y no de un gravamen de construcción de obra privada. En muchas obras públicas se exige una fianza de pago legal, pero los contratos estatales o locales más chicos pueden caer dentro de los umbrales de exención de la ley, así que la existencia de la fianza siempre debe confirmarse al inicio de la obra.

No. Un Aviso al Dueño en Florida no necesita notarizarse. Debe constar por escrito, tener el contenido que exige la ley y entregarse al dueño de la propiedad (y a los demás nombrados en el Aviso de Inicio de Obra) por un método de entrega permitido. SimpleLiens lo prepara y lo entrega por usted.

Sí. El Reclamo de Gravamen debe estar firmado, bajo juramento y notarizado antes de registrarlo. El Aviso al Dueño no requiere notarización. SimpleLiens se encarga de la notarización en línea como parte de la presentación del Reclamo de Gravamen (un cargo adicional de $36), así que nada requiere una visita presencial al notario.

No. Usted no está obligado a liberar un gravamen válido si todavía le deben dinero. La liberación de gravamen solo debe registrarse después de haber recibido el pago completo o de haber resuelto la disputa de otra forma. Si recibió un pago parcial, puede presentar una liberación parcial que refleje solo la porción que se libera. Nunca libere su gravamen antes de tiempo.

En Florida, el documento legal es la Declaración Jurada de Pago Final del Contratista. En un contrato directo, el contratista le entrega esta declaración al dueño cuando vence el pago final, indicando que a los titulares de gravamen que entregaron sus avisos a tiempo ya se les pagó, o enlistando a los que no. El contratista también debe firmar y entregar la declaración al dueño por lo menos 5 días antes de presentar una acción de ejecución de gravamen, aunque el pago final todavía no haya vencido.

Sí. Florida reconoce derechos de gravamen a ciertos profesionales del diseño, incluidos arquitectos, arquitectos paisajistas, diseñadores de interiores, ingenieros y topógrafos y cartógrafos, conforme al § 713.03. Un titular profesional bajo esa sección no está obligado a entregar un Aviso al Dueño. Si el profesional del diseño tiene contrato directo, los derechos de gravamen pueden nacer aunque el inmueble no se mejore en los hechos, pero no se adquiere ningún gravamen hasta que se registra el Reclamo de Gravamen.

No. Los contratistas generales (principales) que tienen contrato directo con el dueño de la propiedad NO están obligados a mandar un Aviso al Dueño. Sin embargo, los contratistas generales deben: (1) entregar una lista de todos los subcontratistas y proveedores dentro de los 10 días siguientes a una solicitud escrita del dueño; y (2) entregar una Declaración Jurada Final del Contratista antes de recibir el pago final.

Cualquier titular de gravamen conforme al Capítulo 713 puede presentar un Reclamo de Gravamen. Esto incluye contratistas generales, subcontratistas, subcontratistas de segundo nivel, proveedores de materiales, trabajadores, empresas de renta de equipo (por equipo en el sitio) y profesionales del diseño con licencia. Quien presenta el gravamen debe haber suministrado mano de obra, materiales o servicios que mejoraron el inmueble y no debe haber renunciado a sus derechos de gravamen por contrato ni por no haber mandado los avisos obligatorios.

Un Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement, o NOC) es un documento que el dueño de la propiedad registra en los registros públicos del condado antes de que empiece la construcción en una obra con valor de $2,500 o más. Identifica la propiedad, al dueño, al contratista general y al prestamista. El NOC establece la fecha desde la que se miden las prioridades de gravamen. Este es un requisito propio de Florida que no tiene equivalente directo en Texas.

No siempre. El dueño de la propiedad es la persona o empresa que tiene el título legal. El dueño de la obra o la parte contratante puede ser un inquilino, un arrendatario u otra parte que autorizó el trabajo de construcción. Un gravamen solo se puede adherir al interés del dueño de la propiedad. Si usted contrató con un inquilino, sus derechos de gravamen pueden quedar limitados al derecho de arrendamiento del inquilino. Mande siempre su Aviso al Dueño al dueño real de la propiedad, según aparece en los registros de propiedad del condado.

Sí. La ley de Florida no exige contrato escrito para presentar un gravamen de construcción. Los contratos verbales de obra de construcción por lo general son exigibles y los derechos de gravamen pueden nacer aun sin acuerdo escrito. Sin embargo, tener un contrato escrito hace mucho más fácil probar el monto que le deben y el alcance del trabajo realizado.

Si usted no califica para presentar un gravamen de construcción en Florida, todavía tiene opciones: (1) demandar por incumplimiento de contrato o por enriquecimiento sin causa; (2) presentar un reclamo en el tribunal de demandas de menor cuantía (hasta $8,000 en Florida); (3) presentar una queja ante el DBPR de Florida si el contratista tiene licencia; (4) recurrir a la mediación o al arbitraje si su contrato lo exige. Un gravamen de construcción no es la única forma de recuperar el pago.

Si usted es subcontratista o proveedor contratado por un contratista general (no directamente por el dueño de la propiedad), DEBE mandar un Aviso al Dueño dentro de los 45 días del primer suministro para conservar sus derechos de gravamen. Sin un NTO a tiempo, no puede presentar un gravamen de construcción válido en Florida, sin importar cuánto le deban.

Después de que su Reclamo de Gravamen se registra: (1) el secretario del condado lo registra y le asigna un número de Libro y Página; (2) usted debe entregar copia al dueño de la propiedad dentro de los 15 días del registro; (3) el gravamen crea una nube sobre el título de la propiedad; (4) el dueño puede pagar el monto que debe, afianzar el gravamen o impugnarlo; (5) si no le pagan, tiene un año desde la fecha del registro para demandar la ejecución del gravamen. Si el dueño registra un Aviso de Impugnación del Gravamen, ese plazo se reduce a 60 días.

Para preparar un Reclamo de Gravamen de Florida por lo general necesita su nombre legal y su dirección; el nombre de quien lo contrató; una descripción de la mano de obra, los servicios o los materiales que suministró; el nombre del dueño; la descripción legal de la propiedad; sus fechas de primer y último suministro; y el monto sin pagar. Si estaba obligado a entregar un Aviso al Dueño o copias a un contratista o subcontratista, el reclamo también debe indicar la fecha y el método de esa entrega. El Reclamo de Gravamen debe estar firmado y jurado o afirmado, registrarse en el condado donde está la propiedad, y debe entregarse copia al dueño antes del registro o dentro de los 15 días posteriores.

Si usted contrató con un inquilino, su gravamen por lo general se adhiere primero al derecho de arrendamiento del inquilino, no de forma automática al dominio pleno del arrendador. Conforme al § 713.10, el interés del arrendador también se puede ver afectado si la mejora la hace el inquilino conforme a un acuerdo entre el inquilino y el arrendador. Pero si el contrato de renta contiene el texto anti gravamen obligatorio y se cumplen los requisitos de registro de la ley antes del Aviso de Inicio de Obra, el dominio pleno del arrendador puede quedar protegido. En obras con inquilinos, identifique tanto al inquilino como al dueño del dominio al inicio de la obra y revise con cuidado el contrato de renta y el Aviso de Inicio de Obra.

Si presentó un Reclamo de Gravamen y no ha recibido el pago, debe demandar la ejecución del gravamen dentro de un año contado desde la fecha en que se registró. Si el dueño de la propiedad registró un Aviso de Impugnación del Gravamen, ese plazo se reduce a 60 días desde la fecha en que usted recibió el aviso. Si el dueño le entregó un Citatorio de 20 Días para Mostrar Causa, solo tiene 20 días para responder. SimpleLiens.com recomienda consultar a un abogado de construcción de Florida si su gravamen no se ha resuelto.

Una descripción legal es la identificación formal y precisa de un inmueble tal como aparece en los registros oficiales del condado. La puede encontrar en: (1) el Aviso de Inicio de Obra registrado; (2) la escritura de la propiedad en la oficina del Secretario del Condado; (3) el sitio web del tasador de propiedades del condado (buscando por dirección). SimpleLiens.com le ayuda a ubicar y verificar la descripción legal correcta de su condado.

Presentar un Reclamo de Gravamen fraudulento o exagerado a propósito es algo serio en Florida. Conforme a la Sección 713.31, el titular de gravamen que a sabiendas presenta un gravamen fraudulento responde ante el dueño por todos los daños causados, más los honorarios de abogado. Un tribunal puede declarar el gravamen nulo y sin efecto. Asegúrese siempre de que el monto de su gravamen sea exacto y esté respaldado por sus facturas reales sin pagar.