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Un gravamen de constructor (también llamado gravamen de construcción o gravamen de proveedor de materiales) es un reclamo legal que se coloca contra un inmueble por parte de un contratista, subcontratista, trabajador o proveedor de materiales al que no le pagaron el trabajo o los materiales que aportó para mejorar esa propiedad. En Texas, los gravámenes de constructor se rigen por el Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas. Un gravamen bien presentado grava el título de la propiedad, lo que puede impedir que el dueño la venda o la refinancie hasta que se resuelva la deuda. Si el gravamen sigue sin pagarse, el reclamante puede al final hacerlo valer con una demanda de ejecución.

Un aviso previo (también llamado aviso de saldo sin pagar o aviso de retención de fondos) es un aviso escrito que los subcontratistas y proveedores deben enviar al dueño de la propiedad, y en algunos casos al contratista original, antes de poder conservar su derecho a presentar un gravamen de constructor en Texas. El aviso le informa al dueño que existen montos sin pagar, lo que le da la oportunidad de retenerle fondos al contratista general para asegurar que se les pague a las partes de abajo en la cadena. Enviar los avisos previos a tiempo es uno de los pasos más importantes para conservar los derechos de gravamen en Texas.

Una declaración jurada de gravamen (también llamada declaración de gravamen o reclamo de gravamen) es el documento legal formal que se presenta ante el Secretario del Condado para establecer oficialmente su gravamen de constructor contra una propiedad en Texas. Una vez presentada, crea una nube sobre el título de la propiedad que puede impedir que se venda o se refinancie sin resolver su gravamen. La declaración jurada de gravamen debe notarizarse antes de presentarla. Es distinta del aviso previo, que se manda por correo y no se presenta ante el condado.

Una liberación de gravamen (también llamada liberación o satisfacción de gravamen) es un documento que se presenta ante el Secretario del Condado para quitar de los registros de la propiedad un gravamen de constructor registrado antes. Una vez que le pagaron, usted está obligado a presentar una liberación de gravamen. Conforme a la Sección 53.152 del Código de Propiedad de Texas, si el dueño de la propiedad hace una solicitud escrita de liberación después de pagar la deuda completa, usted debe entregar la liberación dentro de 10 días o puede responder ante el dueño por daños y honorarios de abogado.

Una obra pública es un proyecto de construcción para una entidad de gobierno: una agencia estatal, un condado, una ciudad, un distrito escolar, un distrito municipal de servicios u otro organismo público de Texas. Como la ley de Texas prohíbe colocar gravámenes de constructor sobre propiedad del gobierno, los contratistas y proveedores en obras públicas deben buscar el pago con un reclamo contra la fianza de pago que la ley obliga a obtener al contratista general. Las obras públicas en Texas se rigen por el Capítulo 2253 del Código de Gobierno de Texas (la Public Works Bond Act).

Presentar un gravamen de constructor en Texas con SimpleLiens.com es completamente en línea. Usted responde una serie de preguntas guiadas sobre su obra, su papel (contratista original o subcontratista), la propiedad y los montos que le deben. El sistema determina de forma automática sus plazos, genera su declaración jurada de gravamen con el formato correcto y notarizada, la presenta electrónicamente ante la oficina del Secretario del Condado que corresponde en Texas y le da la confirmación una vez que queda registrada. Todo el proceso toma unos 15 minutos.

Conforme al Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas, estas partes pueden presentar un gravamen de constructor: contratistas originales (principales o generales) que tienen contrato directo con el dueño de la propiedad; subcontratistas contratados por el contratista original; subcontratistas de segundo nivel; proveedores de materiales que suministran materiales incorporados a la mejora; trabajadores que hacen labores en la propiedad; arquitectos, ingenieros, topógrafos y paisajistas que preparan planos o planas para la propiedad. Quien presenta el gravamen debe haber suministrado mano de obra, materiales o servicios que mejoraron el inmueble y debe cumplir con todos los requisitos de aviso y de plazo.

En Texas, los subcontratistas y proveedores de materiales que NO tienen contrato directo con el dueño de la propiedad están obligados a enviar avisos previos mensuales para conservar sus derechos de gravamen. Los contratistas originales (principales o generales) que tienen contrato directo con el dueño NO están obligados a enviar avisos previos en obras comerciales. En obras residenciales, los contratistas originales sí tienen algunas obligaciones de aviso. Los subcontratistas de segundo nivel también están obligados a enviar avisos, incluido un aviso del segundo mes en algunos casos.

Los plazos de presentación en Texas dependen de su papel y del tipo de obra: • Contratistas originales (comercial): a más tardar el día 15 del 4to mes posterior al mes en que el contrato se terminó, se rescindió o se abandonó. • Subcontratistas (comercial): a más tardar el día 15 del 4to mes posterior al mes del último suministro. • Contratistas originales (residencial): a más tardar el día 15 del 3er mes posterior al mes en que el contrato se terminó, se rescindió o se abandonó. • Subcontratistas (residencial): a más tardar el día 15 del 3er mes posterior al mes del último suministro. Estos plazos son absolutos. Dejarlos pasar elimina de manera permanente sus derechos de gravamen sobre el trabajo afectado.

Debe presentar la liberación de gravamen en cuanto reciba el pago completo del monto reclamado en el gravamen. No lo demore: una vez que le pagan, el gravamen ya cumplió su propósito y el dueño de la propiedad tiene derecho a un título limpio. Si el dueño presenta una solicitud escrita de liberación después del pago y usted no responde dentro de 10 días, puede quedar obligado a responder por daños. SimpleLiens.com puede preparar y presentar su liberación de gravamen rápidamente.

Un reclamo contra la fianza de construcción es un reclamo legal que se hace contra la fianza de pago que un contratista general está obligado a obtener en obras públicas de construcción en Texas. Cuando a un subcontratista o proveedor no le pagan en una obra pública, no puede presentar un gravamen de constructor contra la propiedad del gobierno. En cambio, entrega un aviso escrito de reclamo al contratista principal y a la afianzadora (la compañía de fianzas) que emitió la fianza de pago. La fianza garantiza el pago a las partes de abajo en la cadena si el contratista principal no les paga.

La mayoría de los 254 condados de Texas aceptan la presentación electrónica de declaraciones juradas de gravamen y documentos relacionados a través de proveedores de servicios de presentación electrónica aprobados. Esto incluye todos los condados metropolitanos grandes como Harris (Houston), Dallas, Tarrant (Fort Worth), Travis (Austin), Bexar (San Antonio) y el condado de Collin. En los condados que todavía no aceptan presentación electrónica, SimpleLiens.com envía sus documentos por correo para su registro y confirma la recepción.

Un gravamen constitucional es un gravamen de constructor que nace de forma automática conforme al Artículo XVI, Sección 37 de la Constitución de Texas, sin ningún requisito formal de presentación. Solo está al alcance de contratistas, constructores y proveedores de materiales que tienen contrato directo con el dueño de la propiedad. El gravamen constitucional aplica únicamente a propiedad residencial de homestead. Como nace de forma automática, no se requiere presentar declaración jurada. Sin embargo, hacer valer un gravamen constitucional sigue requiriendo una demanda presentada dentro del plazo de prescripción que corresponda. Tome en cuenta que los subcontratistas que no tienen contrato directo con el dueño por lo general no pueden reclamar un gravamen constitucional.

En obras comerciales, los subcontratistas y proveedores deben enviar el aviso previo a más tardar el día 15 del 3er mes siguiente a cada mes en que suministraron mano de obra o materiales sin que les pagaran. En obras residenciales, los avisos deben enviarse a más tardar el día 15 del 2do mes siguiente a cada mes en que suministraron mano de obra o materiales sin que les pagaran. Estos plazos son estrictos: dejarlos pasar elimina la posibilidad de incluir los montos sin pagar de ese mes en un gravamen futuro. La mejor práctica es enviar un aviso cada mes en que trabaje o entregue materiales, aunque espere que le paguen.

Una declaración jurada de gravamen de constructor de Texas debe incluir: (1) el nombre y la dirección del reclamante; (2) el nombre y la última dirección conocida del dueño de la propiedad; (3) el nombre y la dirección de quien lo contrató (si no es el dueño); (4) una descripción de la propiedad suficiente para identificarla, incluido el condado; (5) la descripción legal de la propiedad (tomada de la escritura); (6) una descripción del trabajo hecho o de los materiales suministrados; (7) el monto reclamado como no pagado; (8) las fechas del primer y del último suministro; (9) una declaración de que los hechos son verdaderos y correctos; (10) la firma notarizada del reclamante.

No. Una liberación de gravamen es un documento que se presenta en los registros de la propiedad para quitar una declaración jurada de gravamen ya presentada. Una renuncia de gravamen es un documento contractual que se firma antes o durante una obra, muchas veces como condición para recibir un pago parcial o final, en el que el reclamante acepta renunciar a derechos de gravamen futuros. Texas tiene formatos legales específicos de renuncia de gravamen en la Sección 53.281 del Código de Propiedad. Revise siempre las renuncias con cuidado antes de firmar, porque una renuncia final incondicional entrega todos sus derechos de gravamen de la obra.

Conforme al Capítulo 2253 del Código de Gobierno de Texas: • Los subcontratistas y proveedores deben enviar un aviso escrito de reclamo al contratista principal a más tardar el día 90 después de la fecha en que el reclamante suministró por última vez mano de obra o materiales a la obra. • Los subcontratistas de segundo nivel también deben mandar copia a la entidad de gobierno. • Después el reclamante debe presentar una demanda para hacer valer el reclamo contra la fianza dentro de 1 año contado desde la fecha en que se terminó el trabajo. Estos plazos son estrictos. Dejar pasar el plazo de aviso de 90 días bloquea su reclamo contra la fianza de forma permanente.

Sí. Texas exige que la declaración jurada de gravamen esté notarizada antes de presentarla. SimpleLiens.com ofrece Notarización Remota en Línea (RON): un notario de Texas con licencia se conecta con usted por videollamada segura para verificar su identidad y notarizar sus documentos completamente en línea. No hace falta ninguna cita presencial. La notarización completa suele tomar menos de 10 minutos y se puede hacer desde su teléfono o su computadora.

Conforme al Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas, una obra residencial de construcción es un proyecto que implica la construcción o mejora de una vivienda nueva o existente de no más de cuatro unidades destinadas a habitación. Esto incluye casas unifamiliares y propiedades residenciales pequeñas de varias unidades. La distinción importa porque los plazos del aviso previo y los plazos de presentación del gravamen son distintos entre obras residenciales y comerciales. Los condominios y las casas construidas para venta también califican como obras residenciales en la mayoría de los casos.

Un aviso previo de Texas debe incluir: (1) el nombre y la dirección del reclamante; (2) el nombre de quien lo contrató (subcontratista o dueño); (3) una descripción de la mano de obra, los servicios o los materiales suministrados; (4) el monto sin pagar del periodo del aviso; (5) una descripción de la propiedad suficiente para identificarla; (6) el nombre y la última dirección conocida del dueño de la propiedad; (7) el texto de advertencia legal obligatorio. SimpleLiens.com genera el formato correcto del aviso de forma automática y lo envía por correo certificado para que usted tenga prueba de entrega.

La declaración jurada de gravamen debe presentarse ante el Secretario del Condado donde está ubicada la propiedad, específicamente en los registros de bienes inmuebles del condado (también llamados registros de escrituras). Texas tiene 254 condados, cada uno con su propia oficina del Secretario del Condado. La mayoría de los condados de Texas aceptan presentación electrónica a través de proveedores de servicios aprobados. SimpleLiens.com se encarga del proceso de presentación electrónica por usted, entrega su gravamen al secretario del condado correcto y le da la confirmación una vez que queda registrado.

El titular del gravamen, o sea la parte que presentó el gravamen de constructor, es responsable de preparar y presentar la liberación. Una vez que le pagan, usted firma la liberación (que en Texas debe notarizarse) y la presenta ante el Secretario del Condado donde se registró el gravamen original. SimpleLiens.com se encarga por usted de preparar, notarizar y presentar la liberación de gravamen.

Conforme al Capítulo 2253, pueden presentar reclamos contra la fianza los subcontratistas y proveedores de primer nivel (los que tienen contrato directo con el contratista principal) y los subcontratistas y proveedores de segundo nivel (los que tienen contrato con un subcontratista de primer nivel). Los reclamantes de tercer nivel por lo general no pueden reclamar contra la fianza de pago del contratista principal bajo la ley de Texas. Los contratistas generales (principales) a los que la entidad de gobierno les debe dinero deben buscar el pago por la vía de reclamos contractuales o de los procedimientos de resolución de disputas con la agencia pública.

El proceso de notarización en línea de SimpleLiens.com: (1) usted llena sus documentos de gravamen con nuestro cuestionario guiado; (2) agenda una cita con uno de nuestros Notarios Remotos en Línea (disponibles a demanda, muchas veces en minutos); (3) se conecta por videollamada segura y el notario verifica su identidad; (4) usted revisa y firma el documento electrónicamente frente al notario; (5) el notario aplica su sello digital; (6) su documento notarizado queda listo de inmediato para la presentación electrónica. Esto tiene pleno reconocimiento legal conforme a la ley de Texas.

Una obra comercial es cualquier proyecto de construcción o mejora que no califica como obra residencial, es decir, que involucra una propiedad que no es una vivienda de cuatro unidades o menos destinada a habitación. Las obras comerciales incluyen edificios de oficinas, centros comerciales, complejos de departamentos de cinco unidades o más, bodegas, instalaciones industriales y cualquier propiedad de una empresa. Las obras comerciales tienen plazos de aviso previo y plazos de presentación distintos a los de las obras residenciales conforme al Capítulo 53.

No. Un aviso previo en Texas no necesita notarizarse. Debe constar por escrito y enviarse por correo certificado o registrado (o por otro método que dé prueba verificable de entrega) al dueño de la propiedad y, cuando corresponda, al contratista original. Guarde sus acuses del correo certificado y sus confirmaciones de entrega como prueba de que el aviso se envió a tiempo y se recibió.

Sí. A diferencia de Florida, Texas exige que la declaración jurada de gravamen esté notarizada antes de poder presentarla ante el Secretario del Condado. El reclamante (o un funcionario autorizado de la empresa reclamante) debe firmar la declaración jurada frente a un notario público. SimpleLiens.com ofrece notarización en línea con un Notario Remoto en Línea (RON): usted puede completar todo el proceso de notarización en línea por videollamada con un notario con licencia, sin salir de su casa ni de su oficina.

No. Usted no está obligado a liberar su gravamen si todavía le deben dinero. La liberación de gravamen solo debe presentarse después de haber recibido el pago completo del monto reclamado en el gravamen, o después de llegar a un acuerdo que satisfaga su reclamo. Si libera el gravamen antes de que le paguen, pierde la protección legal que el gravamen le da. Nunca firme ni presente una liberación de gravamen sin confirmar que el pago ya se acreditó.

Para presentar un reclamo contra la fianza en Texas va a necesitar: (1) el nombre y la dirección del contratista principal; (2) el nombre y la dirección de la afianzadora (la compañía de fianzas) y el número de fianza; (3) el nombre de la entidad pública y el nombre o número de la obra; (4) las fechas en que suministró mano de obra o materiales; (5) el monto que le deben; (6) una descripción del trabajo o de los materiales aportados; (7) el número de contrato o de licitación de la obra de la entidad pública (si lo tiene). SimpleLiens.com puede ayudarle a preparar y enviar el aviso obligatorio.

Sí. Puede presentar su declaración jurada de gravamen en persona en la oficina del Secretario del Condado o por correo. Sin embargo, presentar en persona o por correo mete retrasos y riesgos, sobre todo por los plazos estrictos de la ley de gravámenes de Texas. Si su documento se pierde en el correo o se retrasa, podría dejar pasar su plazo y perder sus derechos de gravamen de forma permanente. El servicio de presentación electrónica de SimpleLiens.com le da confirmación inmediata de que su documento se entregó.

Una obra pública es un proyecto de construcción para una entidad de gobierno, como una agencia estatal, un condado, una ciudad, un distrito escolar u otro organismo público. Como la ley de Texas prohíbe colocar gravámenes de constructor sobre propiedad del gobierno, los contratistas y proveedores en obras públicas deben presentar un reclamo contra la fianza de pago que la ley obliga a obtener al contratista general. Las obras públicas en Texas se rigen por el Capítulo 2253 del Código de Gobierno de Texas (la Public Works Bond Act), no por el Capítulo 53.

Sí. Si usted es subcontratista o proveedor en una obra de Texas, debe enviar un aviso previo por separado por cada mes en que suministró mano de obra o materiales sin que le pagaran. La ley de gravámenes de Texas exige que envíe un aviso que cubra el saldo sin pagar de cada mes calendario. Si se salta el aviso de un mes, puede perder sus derechos de gravamen sobre los montos sin pagar de ese mes, aunque haya enviado los avisos de los demás meses. El servicio de avisos previos de SimpleLiens.com hace fácil enviar los avisos a tiempo cada mes.

Cualquier persona o empresa que haya suministrado mano de obra, materiales, materiales fabricados a la medida o servicios profesionales para mejorar un inmueble en Texas, bajo un contrato escrito o verbal, puede presentar un gravamen de constructor conforme al Capítulo 53. Esto incluye contratistas originales, subcontratistas, subcontratistas de segundo nivel, proveedores de materiales, empresas de renta de equipo, trabajadores, arquitectos, ingenieros, topógrafos y arquitectos paisajistas. El reclamante debe cumplir con todos los requisitos de aviso y de plazo que le apliquen.

No. Usted no tiene ninguna obligación de liberar un gravamen válido mientras siga sin pagarse cualquier parte del monto gravado. Si recibió un pago parcial, puede firmar una liberación parcial por la parte pagada y conservar el gravamen por el saldo restante. Consulte siempre con SimpleLiens.com o con un abogado de construcción de Texas antes de firmar cualquier liberación de gravamen, para asegurarse de que no está renunciando sin querer a montos sin pagar.

Si no tiene el número de fianza ni los datos de la afianzadora, los puede conseguir así: (1) pidiéndoselos directamente al contratista principal, que está obligado a dárselos; (2) contactando a la entidad de gobierno que adjudicó el contrato, ya que la fianza suele ser registro público; (3) buscando en los registros de compras o en el portal de proveedores de la entidad de gobierno en línea. SimpleLiens.com puede ayudarle a identificar la información correcta de la fianza de su obra.

No. Una vez que un documento se notariza, ya no se puede modificar. Cualquier cambio al documento después de la notarización invalidaría el sello y la firma del notario, y el documento modificado tendría que notarizarse otra vez desde cero. Por eso SimpleLiens.com le pide revisar a fondo todos los detalles del documento antes del paso de la notarización. Si descubre un error después de notarizar, comuníquese de inmediato con SimpleLiens.com.

Sí. Los arquitectos, ingenieros, topógrafos y arquitectos paisajistas con licencia que preparan planos, planas o diseños para mejoras de inmuebles tienen derecho a presentar un gravamen de constructor en Texas conforme al Capítulo 53. Sus derechos de gravamen se adhieren a la propiedad desde la fecha en que su trabajo, o el trabajo descrito en sus planos, empieza en el terreno, aunque la construcción todavía no haya arrancado. Los profesionales del diseño que son subcontratistas (sin contrato directo con el dueño) también deben enviar los avisos previos obligatorios para conservar sus derechos de gravamen.

En obras comerciales, no: los contratistas originales con contrato directo con el dueño de la propiedad no están obligados a enviar avisos previos. En obras residenciales de homestead, los contratistas originales sí están obligados a entregarle al dueño una declaración informativa antes de firmar el contrato (no un aviso previo mensual). Si usted es subcontratista contratado por un contratista general, usted no es el contratista original y debe enviar avisos previos mensuales para conservar sus derechos de gravamen.

Sí. La ley de Texas permite gravámenes de constructor basados en contratos verbales, siempre que usted pueda demostrar que suministró mano de obra o materiales para mejorar la propiedad bajo un acuerdo con el dueño o con el contratista general. Sin embargo, tener un contrato escrito fortalece mucho su posición si el gravamen se impugna, porque establece el precio acordado, el alcance del trabajo y las condiciones de pago. SimpleLiens.com le preguntará por su contrato durante el proceso de captura.

Sí. Si presentó a tiempo el aviso de reclamo contra la fianza y la afianzadora se niega a pagar o no responde, puede demandar al contratista principal y a la afianzadora para hacer valer la fianza. Conforme al Capítulo 2253, debe presentar la demanda dentro de 1 año contado desde la fecha en que se terminó el trabajo de la obra. Si gana, puede tener derecho a recuperar el monto sin pagar, las costas del juicio y, en algunos casos, los honorarios de abogado.

En Texas, estos documentos relacionados con el gravamen de constructor deben notarizarse antes de presentarlos ante el Secretario del Condado: (1) la Declaración Jurada de Gravamen (obligatorio); (2) la Liberación de Gravamen (obligatorio al liberar un gravamen presentado). Los avisos previos NO necesitan notarizarse: deben enviarse por correo certificado pero no se presentan ante el condado. Los avisos de reclamo contra la fianza tampoco requieren notarización.

Los condominios y las casas prediseñadas construidas para venta por lo general califican como obras residenciales conforme al Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas, siempre que consten de cuatro unidades o menos destinadas a habitación. Eso significa que aplican los plazos residenciales de aviso previo y de presentación del gravamen. Sin embargo, los desarrollos de condominios grandes con muchas unidades pueden tratarse distinto según los hechos concretos. Si no está seguro de si su obra califica como residencial o comercial, SimpleLiens.com le ayuda a determinar la clasificación correcta durante el proceso guiado de presentación.

No siempre. El dueño de la propiedad es la persona o empresa que tiene el título legal del inmueble. El dueño de la obra o la parte contratante puede ser un inquilino, un desarrollador u otra parte que autorizó la construcción. En Texas, un gravamen de constructor solo se puede adherir al interés del dueño de la propiedad. Si usted contrató con un inquilino y no con el dueño de la propiedad, sus derechos de gravamen pueden quedar limitados. Debe enviar sus avisos previos al dueño real de la propiedad, según aparece en los registros de escrituras del condado.

Depende de su papel. Los contratistas originales (principales) en obras comerciales NO necesitan enviar avisos previos y de todos modos pueden presentar una declaración jurada de gravamen. Sin embargo, los subcontratistas y proveedores que no enviaron los avisos previos mensuales obligatorios pierden sus derechos de gravamen sobre los meses que cubrían esos avisos faltantes. Todavía pueden presentar un gravamen por los meses en que sí enviaron los avisos correctos. El proceso guiado de SimpleLiens.com identifica qué meses califican para su gravamen según su historial de avisos.

Sí, pero las obras federales se rigen por la Miller Act federal (40 U.S.C. §§ 3131-3134), no por la ley estatal de Texas. Conforme a la Miller Act, el contratista principal debe obtener una fianza de pago en contratos federales de construcción de más de $150,000. Los reclamantes deben notificar por escrito al contratista principal dentro de 90 días del último suministro, y deben demandar sobre la fianza dentro de 1 año del último suministro. Los reclamos de la Miller Act se presentan en el tribunal federal de distrito.

SimpleLiens.com ofrece precios de tarifa fija transparentes para los documentos de gravamen de constructor de Texas. Visite SimpleLiens.com/pricing para ver las tarifas vigentes. Los cargos de registro del condado son adicionales y varían según el condado y el número de páginas del documento: por lo común de $10 a $50. Usted verá el desglose completo del costo antes de pagar, incluidos los cargos de registro.

Para presentar un gravamen de constructor en Texas va a necesitar: (1) su nombre, su dirección y la naturaleza de su trabajo o sus materiales; (2) el nombre y la dirección del dueño de la propiedad; (3) el nombre y la dirección de quien lo contrató (si no es el dueño); (4) la descripción legal de la propiedad (está en la escritura o en los registros del distrito de tasación del condado); (5) la primera y la última fecha en que suministró mano de obra o materiales; (6) el monto que le deben; (7) el registro de los avisos previos que envió y las fechas de envío. SimpleLiens.com lo lleva por todos estos campos con preguntas guiadas y genera sus documentos de forma automática.

Si usted es subcontratista o proveedor contratado por un contratista general (no directamente por el dueño de la propiedad), debe enviar avisos previos mensuales al dueño de la propiedad, y en algunos casos también al contratista general, para conservar sus derechos de gravamen. Sin avisos previos a tiempo, no puede presentar un gravamen de constructor válido en Texas por los meses que cubrían esos avisos faltantes, sin importar cuánto le deban.

No. Usted presenta una sola declaración jurada de gravamen que cubre todos los montos sin pagar por los que envió correctamente los avisos previos. El gravamen puede cubrir varios meses de trabajo sin pagar en un solo documento, siempre que haya enviado el aviso previo obligatorio por cada mes incluido en el reclamo. No presenta un gravamen por cada mes: presenta una declaración jurada que enlista el saldo total sin pagar que califica según los avisos que envió.

No. El Capítulo 2253 de Texas no exige contrato escrito para presentar un reclamo contra la fianza. Los contratos verbales de obra de construcción por lo general son exigibles. Sin embargo, tener un contrato escrito fortalece mucho su posición porque establece el alcance, el precio y las condiciones de pago acordados. Si el contratista principal o la afianzadora impugnan el reclamo, un contrato escrito es prueba contundente de la obligación.

Para completar la notarización en línea con SimpleLiens.com va a necesitar: (1) una identificación oficial con fotografía (licencia de conducir, pasaporte o identificación estatal); (2) una computadora, tableta o teléfono con cámara y micrófono; (3) una conexión estable a internet; (4) la información completa del documento (SimpleLiens.com genera el documento por usted). Todo el proceso suele tomar de 5 a 10 minutos.

Si usted no califica para presentar un gravamen de constructor en Texas, por ejemplo porque dejó pasar un plazo de aviso, todavía tiene otras opciones: (1) demandar por incumplimiento de contrato; (2) presentar un reclamo en la Justice Court (demandas de menor cuantía) por montos de hasta $20,000; (3) presentar una queja ante el Texas Department of Licensing and Regulation si el contratista tiene licencia; (4) recurrir a la mediación o al arbitraje si su contrato lo exige; (5) reportar a un contratista sin licencia ante la agencia estatal que corresponda. Un gravamen de constructor no es el único camino para recuperar el pago.

Si su contrato es con un inquilino o arrendatario (no con el dueño de la propiedad), su gravamen de constructor solo se puede adherir al derecho de arrendamiento del inquilino, no al interés de dominio pleno del dueño, salvo que el dueño haya autorizado o consentido las mejoras. Los tribunales de Texas han resuelto que un gravamen de constructor presentado por quien contrató con un inquilino no obliga al dueño de la propiedad, salvo que el dueño haya participado en autorizar el trabajo. Verifique siempre si quien lo contrata es el dueño real de la propiedad antes de confiar en sus derechos de gravamen.

No. La ley de Texas no exige que adjunte facturas a su declaración jurada de gravamen. Sin embargo, el gravamen debe indicar con exactitud el monto reclamado, y guardar copia de todas las facturas es fundamental para sostener su reclamo si el gravamen se impugna. Exagerar el monto reclamado en una declaración jurada de gravamen lo puede exponer a responsabilidad por presentar un gravamen fraudulento. Asegúrese siempre de que el monto de su gravamen sea exacto y esté respaldado por sus facturas reales sin pagar.

Para presentar su declaración jurada de gravamen con SimpleLiens.com va a necesitar: (1) una declaración jurada de gravamen completa y notarizada (SimpleLiens.com se encarga de las dos cosas); (2) la descripción legal de la propiedad; (3) el condado donde está ubicada la propiedad; (4) el pago de la tarifa de servicio de SimpleLiens.com y del cargo de registro del condado. SimpleLiens.com entrega su documento de forma electrónica al Secretario del Condado correcto y le da la confirmación con el número de registro del documento.

Si la propiedad pertenece a una corporación, LLC, sociedad u otra empresa, debe enviar sus avisos previos al agente registrado de la empresa o a su domicilio principal, según aparezca en los registros de escrituras del condado y en los registros de la Secretaría de Estado de Texas. El aviso debe ir dirigido a la empresa como dueña de la propiedad, no a un funcionario o empleado en lo personal. SimpleLiens.com le ayuda a identificar al dueño y la dirección correctos durante el proceso de presentación.

Una descripción legal es la identificación formal de un inmueble tal como aparece en los registros oficiales de escrituras del condado, por ejemplo: 'Lot 5, Block 3, Oak Hills Subdivision, Travis County, Texas.' La puede encontrar en: (1) la escritura de la propiedad en la oficina del Secretario del Condado; (2) el sitio web del distrito de tasación del condado (buscando por dirección); (3) un reporte de título o un levantamiento topográfico. SimpleLiens.com le ayuda a ubicar y verificar la descripción legal correcta.

No. Que se le pase el aviso previo de un mes no elimina sus derechos de gravamen de toda la obra: solo afecta los montos que se debían en ese mes específico. Todavía puede presentar un gravamen por los montos que sí avisó correctamente en otros meses. Sin embargo, el mes con el aviso faltante queda fuera del monto del gravamen. Por eso es fundamental enviar un aviso cada mes en que tenga trabajo sin pagar, aunque espere que le paguen pronto.

Después de que su declaración jurada de gravamen se presenta ante el Secretario del Condado: (1) el secretario la registra y le asigna un número de documento; (2) usted debe mandar copia al dueño de la propiedad y al contratista general dentro del plazo obligatorio; (3) el gravamen crea una nube sobre el título de la propiedad; (4) el dueño puede pagar el monto que debe, afianzar el gravamen o impugnarlo; (5) si no le pagan, usted debe demandar la ejecución del gravamen dentro de 2 años de la presentación (1 año en homestead residencial). No espere: los plazos para hacerlo valer son tan importantes como los plazos de presentación.

Sí, en algunos casos el aviso previo y la declaración jurada de gravamen se pueden preparar y enviar al mismo tiempo, pero sirven para cosas distintas y tienen requisitos distintos. El aviso previo se manda por correo al dueño y al contratista general. La declaración jurada de gravamen se presenta ante el Secretario del Condado y después se manda copia al dueño. Para los contratistas originales en obras comerciales, que no necesitan avisos previos, esta distinción no aplica. SimpleLiens.com determina qué documentos necesita según su papel en la obra.

Si su gravamen está presentado y sin pagar, debe demandar la ejecución del gravamen dentro de 2 años del plazo de presentación (1 año en propiedad residencial de homestead). Demandar es algo distinto de presentar el gravamen: el gravamen por sí solo no garantiza el pago. Muchos titulares de gravamen resuelven su reclamo negociando después de presentarlo, porque la nube sobre el título da mucha palanca. Si el dueño de la propiedad ignora el gravamen, va a necesitar trabajar con un abogado de construcción de Texas para presentar la demanda de ejecución antes de que venza el plazo.

Los subcontratistas de segundo nivel, o sea los contratados por un subcontratista y no directamente por el contratista general, tienen requisitos de aviso adicionales en Texas. En obras comerciales deben enviar avisos a más tardar el día 15 del 3er mes siguiente a cada mes de suministro sin pagar. En obras residenciales deben enviar un aviso del segundo mes, es decir, un aviso en el mes anterior a aquel en que el aviso vencería normalmente. Estos requisitos adicionales existen porque los subcontratistas de segundo nivel están más lejos del dueño en la cadena de pago. SimpleLiens.com lo guía por los requisitos de aviso correctos para su nivel específico.

Una vez que recibió el pago, debe preparar y presentar de inmediato una Liberación de Gravamen ante el mismo Secretario del Condado donde se presentó el gravamen original. La liberación quita la nube sobre el título de la propiedad. Conforme a la ley de Texas, si el dueño de la propiedad hace una solicitud escrita de liberación después de pagar la deuda, usted debe entregar la liberación dentro de 10 días o puede responder por daños. SimpleLiens.com se encarga de preparar y presentar la liberación de gravamen.

Línea de tiempo clave para subcontratistas en una obra comercial de Texas: 1. Cada mes que trabaje → envíe el aviso previo antes del día 15 del 3er mes siguiente 2. Cuando esté listo para presentar → prepare y notarice su declaración jurada de gravamen 3. Presente la declaración jurada antes del día 15 del 4to mes posterior al mes del último suministro 4. Entregue copia al dueño dentro de los 5 días del plazo de presentación 5. Si no le pagan → demande la ejecución dentro de 2 años del plazo de presentación En obras residenciales, los plazos son un mes antes en cada etapa. SimpleLiens.com calcula sus plazos específicos de forma automática.